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要件定義書

Version 1.0.0  |  プロジェクト: PropCloud - 賃貸管理クラウド

賃貸管理クラウド - 機能要件定義書

> **プロダクト名（仮称）**: PropCloud（プロップクラウド）

> **コンセプト**: ホワイトラベル対応 賃貸管理SaaS

> **ターゲット**: 小規模〜中規模不動産管理会社（管理戸数 50〜5,000戸）

> **ビジネスモデル**: OEM/ホワイトラベル販売 + 自社直販

> **参考プロダクト**: いい生活賃貸管理クラウド（株式会社いい生活）

> **作成日**: 2026-03-19

> **バージョン**: 1.0.0

1. プロダクトビジョン

1.1 概要

不動産管理会社向けの賃貸管理クラウドシステムを開発する。

最大の特徴は**ホワイトラベル対応**であり、同業他社が自社ブランドとして販売・カスタマイズできるプラットフォームとする。

1.2 ビジネスモデル

開発者（自社）
    ├── 直販: 自社ブランドとして販売・利用
    └── OEM/ホワイトラベル販売
         ├── 販売パートナーA社 → A社ブランドとして販売
         ├── 販売パートナーB社 → B社ブランドとして販売
         └── ...

1.3 ホワイトラベル要件

項目カスタマイズ範囲
ブランドロゴテナント別に設定可能
カラーテーマプライマリ・セカンダリ・アクセントカラーを自由設定
ドメインカスタムドメイン対応（CNAME）
メール送信元テナント別のFromアドレス設定
帳票テンプレートテナント別にカスタマイズ可能
機能ON/OFFモジュール単位で有効/無効の切り替え
用語変更UI上の用語をテナント別に変更可能
ダッシュボードウィジェット配置をカスタマイズ可能

2. ユーザーロール

ロール説明権限レベル
プラットフォーム管理者本システムの開発・運営元全テナント管理
テナント管理者ホワイトラベル販売パートナーの管理者テナント設定・ユーザー管理
管理会社スタッフ（管理者）不動産管理会社の責任者全業務操作 + 承認
管理会社スタッフ（一般）不動産管理会社の担当者担当業務操作
オーナー物件オーナー（ポータル利用）物件情報閲覧・収支確認
入居者賃貸入居者（ポータル利用）契約情報確認・問い合わせ

3. 機能要件

3.1 物件管理

3.1.1 建物管理

•建物情報の登録・編集・削除
◦建物名、所在地、構造、築年月、総戸数、階数
◦最寄り駅・交通情報
◦設備情報（共有設備、インターネット、駐車場等）
◦管理形態（自主管理、集金代行、サブリース、専任管理）
•建物一覧表示（検索・フィルタ・ソート対応）
•建物ごとの空室率・稼働率の可視化
•建物写真・図面のアップロード管理

3.1.2 区画（部屋）管理

•区画情報の登録・編集・削除
◦部屋番号、間取り、面積、方位、階数
◦設備情報（エアコン、浴室乾燥機、ウォシュレット等）
◦賃料・管理費・共益費・敷金・礼金
•区画ステータス管理
◦空室 / 入居中 / 退去予定 / 募集中 / 募集停止 / リフォーム中
•募集条件の設定
◦入居可能日、ペット可否、楽器可否、法人契約可否等
•区画一覧・検索（空室検索、条件検索）

3.1.3 駐車場・付帯設備管理

•駐車場区画の登録・管理（月極、時間貸し対応）
•トランクルーム管理
•自転車・バイク置き場管理

3.2 契約管理

3.2.1 新規契約

•契約情報の登録
◦契約者情報（個人/法人）
◦連帯保証人情報
◦保証会社情報
◦契約期間、賃料条件、特約事項
•初期費用の自動計算
◦敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、日割り家賃、火災保険料、鍵交換費用等
•重要事項説明書の作成支援
•契約書の作成・出力
•電子契約対応（外部サービス連携）
•契約簡易登録モード（1画面で建物・区画・契約者・契約条件を一括登録）

3.2.2 更新契約

•更新対象の自動検出・アラート機能
◦契約満了日の○ヶ月前に自動通知（通知タイミング設定可能）
•更新契約データの自動作成
•更新料の自動計算
•更新案内書の自動生成・送付
•更新合意書の作成

3.2.3 解約管理

•解約受付登録
◦解約予定日、退去予定日、解約理由
•退去立会いチェックリスト
•解約精算書の自動作成
◦原状回復費用、日割り家賃精算、敷金返還計算
•退去後のステータス自動更新

3.2.4 管理委託契約

•集金代行契約
•サブリース契約
•専任管理契約
•委託手数料の自動計算

3.3 入出金管理

3.3.1 請求管理

•月次請求データの自動生成
◦家賃、管理費、共益費、駐車場料金等
•変動費管理
◦電気代、水道代、ガス代等の自動按分計算
◦隔月・不定期請求対応
•請求書の発行・送付（PDF/メール/郵送）
•口座振替データの作成・送信

3.3.2 入金管理

•入金データの取込（全銀フォーマット対応）
•消込機能
◦一括自動消込（口座番号・金額マッチング）
◦簡易消込（候補自動表示）
◦手動消込
◦AI消込アシスト（入金名義と契約者名の揺れを推論マッチング）
•過不足入金の処理（過入金→預かり金、不足→差額請求）
•入金状況ダッシュボード（未入金・入金済・一部入金の可視化）

3.3.3 督促管理

•滞納状況の自動検出・可視化
◦滞納日数、滞納金額、滞納回数の一覧表示
•督促データの一括作成
•督促状テンプレート管理（段階別：催告→警告→法的措置予告）
•督促履歴管理
•保証会社への代位弁済請求連携

3.3.4 オーナー送金

•送金データの自動集計
◦家賃収入 - 管理手数料 - 修繕費等 = 送金額
•総合振込データの自動生成（全銀フォーマット）
•送金明細書の自動作成
•源泉徴収の自動計算・控除
•送金スケジュール管理

3.4 オーナー管理

3.4.1 オーナー情報管理

•オーナー基本情報の登録・管理
◦個人/法人区分、連絡先、振込先口座
◦源泉徴収区分（個人・法人・非居住者）
•オーナー別物件一覧
•オーナーとの連絡履歴管理

3.4.2 オーナー向けレポート

•月次収支報告書
•年間収支報告書
•支払調書（年次）
•青色申告用データ出力

3.4.3 オーナーポータル（Webアプリ）

•所有物件の稼働状況確認
•月次・年間収支の閲覧
•修繕・クレーム対応状況の確認
•お知らせ・メッセージ機能
•書類ダウンロード

3.5 入居者管理

3.5.1 入居者情報管理

•入居者基本情報
◦氏名、連絡先、勤務先、緊急連絡先
•同居人情報
•車両情報（駐車場契約時）
•入退去履歴

3.5.2 入居者ポータル（Webアプリ）

•契約内容の確認
•家賃支払い状況の確認
•修繕・クレーム申請
◦写真添付機能
◦対応状況のリアルタイム確認
•お知らせ受信
•各種届出（同居人変更、車両変更等）
•解約申請

3.6 クレーム・修繕管理

3.6.1 問い合わせ管理

•問い合わせ受付登録（電話/メール/ポータル/チャット）
•カテゴリ分類
◦設備故障、騒音、漏水、害虫、共用部、その他
•対応ステータス管理（受付→対応中→完了→クローズ）
•対応担当者アサイン
•対応履歴・コメント管理
•エスカレーション機能

3.6.2 修繕管理

•修繕案件の登録・管理
•修繕見積の登録・比較
•オーナー承認フロー（見積承認→発注承認）
•修繕業者管理（業者マスタ、実績管理）
•修繕費用の計上（オーナー負担/入居者負担/管理会社負担）
•定期点検スケジュール管理

3.6.3 鍵管理

•鍵の所在管理（事務所保管/オーナー保管/仲介業者貸出中等）
•鍵の貸出・返却管理
•貸出期限アラート
•マスターキー・スペアキー管理

3.7 帳票・ドキュメント管理

3.7.1 帳票テンプレート

•標準テンプレート 180種類以上
◦契約書、重要事項説明書
◦請求書、領収書
◦督促状（段階別）
◦収支報告書（月次/年間）
◦支払調書、青色申告用
◦解約精算書
◦退去立会い確認書
◦修繕見積書・発注書
◦家賃明細一覧、控除一覧
•テンプレートのカスタマイズ機能
◦テナント別にロゴ・社名・文面を変更可能
◦Excel形式でのエクスポート対応
•法改正時の自動バージョンアップ

3.7.2 電子ファイル管理

•契約書・関連書類の電子保存
•ファイルタグ付け・検索
•バージョン管理
•電子帳簿保存法対応（タイムスタンプ、検索要件）

3.8 外部連携

3.8.1 電子契約連携

•GMOサイン連携
•クラウドサイン連携

3.8.2 金融機関連携

•全銀フォーマット対応（口座振替/総合振込）
•ファクタリング会社連携
•保証会社データ連携

3.8.3 会計ソフト連携

•仕訳データの自動生成
•CSV/APIでの会計ソフト連携
◦freee、マネーフォワード、弥生会計対応

3.8.4 不動産ポータル連携

•SUUMO、HOME'S、at home等への物件情報連携（将来対応）
•物件情報の一括更新

3.8.5 通知・コミュニケーション連携

•メール送信（SMTP/SendGrid等）
•SMS送信
•LINE連携（将来対応）
•Slack/Teams Webhook通知（社内向け）

3.9 ダッシュボード・分析

3.9.1 ダッシュボード

•管理戸数サマリー（稼働率、空室率）
•入金状況サマリー（入金率、滞納率）
•今月の業務アラート
◦更新期限到来、解約予定、滞納発生
•直近の問い合わせ・修繕案件
•ウィジェットの配置カスタマイズ

3.9.2 分析・レポート

•月次経営レポート
•空室期間分析
•滞納傾向分析
•修繕コスト分析
•オーナー別収益分析
•業務量分析（担当者別タスク量）

3.10 マルチテナント・管理機能

3.10.1 テナント管理（プラットフォーム管理者向け）

•テナント（販売パートナー）の登録・管理
•テナント別の利用プラン設定
•テナント別の機能ON/OFF設定
•テナント別の利用状況モニタリング
•テナント別のストレージ使用量管理

3.10.2 ユーザー管理

•ユーザー招待・登録
•ロールベースアクセス制御（RBAC）
•二段階認証（TOTP/SMS）
•SSO対応（SAML 2.0 / OIDC）- 将来対応
•監査ログ（操作ログの記録・閲覧）

3.10.3 カスタマイズ設定

•ブランディング設定（ロゴ、カラー、ファビコン）
•カスタムドメイン設定
•メールテンプレートのカスタマイズ
•帳票テンプレートのカスタマイズ
•UI用語のカスタマイズ（例：「物件」→「管理物件」等）

4. 業務フロー

4.1 募集〜入居フロー

物件登録 → 募集条件設定 → 申込受付 → 審査
    → 重説作成 → 契約書作成 → 電子契約/署名
    → 初期費用請求 → 入金確認 → 鍵引渡 → 入居

4.2 月次業務フロー

月初: 請求データ自動生成 → 口座振替データ送信
月中: 入金確認 → 消込処理 → 滞納検出 → 督促
月末: オーナー送金集計 → 振込データ生成 → 送金明細送付

4.3 更新フロー

更新対象自動検出（○ヶ月前）→ 更新案内送付
    → 更新合意書回収 → 更新料請求 → 入金確認
    → 契約データ更新

4.4 解約〜退去フロー

解約申請受付 → 退去日確定 → 退去立会い
    → 原状回復見積 → オーナー承認 → 精算書作成
    → 敷金精算・振込 → 部屋ステータス更新 → 募集再開

4.5 クレーム・修繕フロー

問い合わせ受付 → カテゴリ分類 → 担当者アサイン
    → 現地確認 → 見積取得 → オーナー承認
    → 業者発注 → 工事実施 → 完了確認 → クローズ

5. 料金体系（本システムの提供価格）

5.1 テナント（販売パートナー）向け

プラン管理戸数上限月額（税抜）初期費用
スタータープラン100戸9,800円0円
スタンダードプラン500戸29,800円0円
プロフェッショナルプラン2,000戸59,800円0円
エンタープライズプラン無制限個別見積個別見積

5.2 オプション

オプション月額（税抜）
オーナーポータル+5,000円
入居者ポータル+5,000円
電子契約連携+3,000円
AI消込アシスト+5,000円
カスタムドメイン+3,000円
追加ストレージ（10GB単位）+1,000円

5.3 販売パートナーの再販価格

•販売パートナーは自由に価格設定可能
•卸値は上記テナント向け価格
•ボリュームディスカウント制度あり

6. 対応法令・規制

法令対応内容
宅地建物取引業法重説・契約書の法定記載事項対応
借地借家法更新・解約に関する法的要件対応
民法（2020年改正）連帯保証人の極度額設定対応
電子帳簿保存法電子保存要件（タイムスタンプ、検索）対応
個人情報保護法個人情報の適切な管理・暗号化
インボイス制度適格請求書の発行対応
消費税法課税/非課税の自動判定

7. 開発優先度

Phase 1（MVP）

1. 物件管理（建物・区画）

2. 契約管理（新規・更新・解約）

3. 入出金管理（請求・入金・消込）

4. オーナー送金

5. 帳票出力（主要20種）

6. マルチテナント基盤

7. ユーザー管理・認証

8. ダッシュボード

Phase 2

1. クレーム・修繕管理

2. 督促管理

3. 全銀フォーマット連携

4. 会計ソフト連携

5. 帳票テンプレート拡充（100種）

6. オーナーポータル

Phase 3

1. 入居者ポータル

2. 電子契約連携

3. AI消込アシスト

4. 分析・レポート機能

5. 帳票テンプレート拡充（180種）

6. 不動産ポータル連携

8. 前提条件・制約

項目内容
対応ブラウザChrome, Edge, Safari（最新2バージョン）
対応デバイスPC（メイン）、タブレット（対応）、スマートフォン（ポータルのみ）
言語日本語（将来的に多言語対応可能な設計）
通貨日本円（将来的に多通貨対応可能な設計）
データセンターAWS 東京リージョン
SLA99.9%以上

*PropCloud - 賃貸管理クラウド 機能要件定義書 v1.0.0*